Sprzedaję/kupuję mieszkanie - jak rozliczyć podatek?

Przy zakupie mieszkania jego cena nie jest jedynym kosztem, jaki poniesiemy. Musimy do niej doliczyć  wynagrodzenie notariusza oraz podatki związane z transakcją. I tu pojawia się pytanie, kiedy od transakcji musimy zapłacić podatek PCC, a kiedy VAT.

Sprzedaż/kupno mieszkania a VAT

Jeśli kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera, wówczas wystawia nam on fakturę sprzedaży mieszkania z uwzględnionym podatkiem VAT, co stanowi wartość brutto nieruchomości. Stawki VAT przy zakupie mieszkania wynoszą 8% dla obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, natomiast dla pozostałych obiektów stawka wynosi 23%.

Przykład 1.
Pan Jan Kupił mieszkanie od dewelopera za 492.000 zł brutto. W cenę wliczony jest 23% podatek vat w wysokości 92.000 zł. Pan Jan zatem przy zakupie mieszkania nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług wskazał, że dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, chyba że:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Trzeba również pamiętać, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dodatkowo należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem zwolniona jest całość transakcji zbycia nieruchomości.

Sprzedaż/kupno działki a VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jeśli zatem przedmiotowy grunt był terenem niezabudowanym innym niż tereny budowlane, przykładowo był to ponad wszelką wątpliwość grunt rolny, to można stwierdzić, iż jego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Jeśli jednak grunt miał inne przeznaczenie (np. była to działka budowlana lub inwestycyjna), to sprzedaż mogła podlegać opodatkowaniu VAT. W takiej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy sprzedawca działał przy sprzedaży w charakterze podatnika VAT. Okoliczności nabycia sprzedanej działki są szczegółowo weryfikowane., zwłaszcza pod kątem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Niekiedy okoliczności mogą wskazywać, iż sprzedaż była dokonywana przez podatnika VAT, nawet mimo tego, że faktycznie czynności tej dokonali wspólnie małżonkowie będący ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

Uruchom program fillUp online i rozlicz PCC-3 
W programie fillup wygodnie przygotujesz, zweryfikujesz i wyślesz online e-deklaracje PCC-3 do urzędu skarbowego. W aplikacji fillup przygotujesz ponad 7 000 aktualnych druków: formularzy, deklaracji i e-deklaracji, plików JPK ale także wzory umów, pism, wniosków, podań, zaświadczeń, oświadczeń, zawiadomień, wezwań, pozwów, not, arkuszy, ewidencji, rejestrów, raportów, rachunków czy faktur. 
Uruchom program fillUp i wyślij e-deklarację PCC-3 online »

Sprzedaż/kupno mieszkania a PCC

Co do zasady, jeżeli transakcja objęta jest podatkiem VAT, wówczas nie obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych. Zatem jeśli kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera i od transakcji zostanie naliczony podatek VAT, wówczas nie musimy płacić podatku PCC. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich. Wówczas od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu oprócz podatku VAT nalicza się też podatek PCC według podwyższonej stawki 6%.
Odmienne zasady obowiązują przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli transakcja zawierana jest pomiędzy nabywcą, a sprzedawcą, który zazwyczaj jest osobą prywatną, nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Nie oznacza to jednak, że taka umowa nie zostanie opodatkowana w ogóle. Z tytułu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości od osoby prywatnej, wystąpi po stronie nabywcy konieczność zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Za odprowadzenie tego podatku odpowiedzialny jest notariusz, który sporządza umowę sprzedaży nieruchomości.

Przykład 2.
Pan Karol kupił od Pani Magdy mieszkanie o wartości 300.000 zł. Pani Magda mieszkała w nim wcześniej przez okres 15 lat. Przy zawarciu umowy sprzedaży Pan Karol będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6.000 zł.

Podstawą opodatkowania, od której obliczamy podatek od czynności cywilnoprawnych, będzie wartość rynkowa na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Zatem przy obliczaniu podatku bierzemy wartość rynkową nieruchomości z chwili zawarcia umowy ostatecznej. Jeśli podpisujemy umowę przedwstępną (co jest częstą praktyką w przypadku zakupu nieruchomości), należy pamiętać, że do wyliczenia podatku należy przyjąć datę powstania obowiązku podatkowego, czyli finalną datę sprzedaży. Od umowy przedwstępnej nie płacimy podatku, ale również nie przyjmujemy wartości rynkowej do obliczenia podatku PCC na dzień jej podpisania.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy powstaje w momencie dokonania czynności cywilnoprawnej. Jeżeli umowa przenosząca własność została wykonana w wyniku zapisów uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność (art. 3 ust. 2 u.p.c.c.).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust.2 u.p.c.c. podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego z dnia dokonania tej czynności.

Z powyższych przepisów wynika, że wartość rynkową rzeczy (prawa majątkowego) należy ustalić na dzień powstania obowiązku podatkowego, czyli na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Trzeba pamiętać, że jeżeli transakcyjna cena nieruchomości znacznie odbiega od ceny rynkowej, to może być zakwestionowana przez organy podatkowe. Wartość rynkową przedmiotu czynności opodatkowanej, zgodnie z definicją wskazaną w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Zatem jeżeli wartość nieruchomości wskazana przez podatnika nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, właściwy organ podatkowy wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie organ podatkowy wskaże, jaka wartość odpowiada wartości rynkowej według jego wstępnej oceny. Jeśli nabywca, mimo wezwania, nie wskaże wartości odpowiadającej wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy dokonuje jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej wyceny rzeczoznawcy. Jeśli wartość określona przez powołanego biegłego różni się o więcej niż 33 % od wartości rynkowej wskazanej przez podatnika, wówczas koszty opinii biegłego ponosi podatnik.

Sprzedaż/kupno mieszkania na kredyt a PCC

Osoby kupujące mieszkanie na kredyt powinny pamiętać, że podatkiem PCC objęta jest również czynność ustanowienia hipoteki.

Stawki podatkowe w podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku ustanowienia hipoteki są dwie:

• 19 zł - od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej,
• 0,1% - od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, liczony od kwoty zabezpieczonej wierzytelności (kredytu).

W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości w większości przypadków banki lub inny podmiot finansujący będą chciały posiadać stosowne zabezpieczenie spłaty udzielonego finansowania. Najczęściej taki kredyt zabezpieczony jest hipoteką na zakupionej nieruchomości. Czynność ustanowienia hipoteki jest czynnością odrębną od kupna mieszkania i odrębnie podlega opodatkowaniu. Zatem dokonując zakupu mieszkania z rynku wtórnego odrębnie zapłacimy podatek PCC od zakupu mieszkania i od ustanowienia na nim hipoteki.

Przykład 3.
Pani Olga kupiła mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 300.000 zł. Na zakup zaciągnęła kredyt w wysokości 200.000 zł, resztę zapłaciła ze środków własnych. Kredyt został zabezpieczony hipoteką. Pani Olga zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6.000 zł. Dodatkowo za ustanowienie hipoteki, która zabezpiecza kredyt, zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnej w wysokości 200 zł.

Nie powinno nas również zdziwić, że choć kupujemy mieszkanie od dewelopera i nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych, to musimy go zapłacić przy ustanowieniu hipoteki, jeśli transakcja ta jest finansowana ze środków pochodzących z kredytu.

Zakup pierwszego mieszkania a PCC

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla osób prywatnych nabywających mieszkanie z rynku wtórnego, o ile przedmiotem sprzedaży jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Zwolnienie przysługuje tylko tym osobom fizycznym, które nie posiadają w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu, ani takiego z praw nie posiadały wcześniej. Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja, w której osoba fizyczna posiada prawo do mieszkania lub domu, jednak nie przekracza ono 50% udziałów i zostało nabyte w drodze dziedziczenia.

Przykład 4.
Pan Tomek kupił mieszkanie o wartości 250.000 zł z rynku wtórnego. Pan Tomek posiada już prawo do innego mieszkania, które nabył w drodze dziedziczenia po dziadkach, a wysokość posiadanych przez niego udziałów wynosi 30%. Pan Tomek nie posiada więcej żadnych innych praw do nieruchomości. W takiej sytuacji Pan Tomek nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu mieszkania, gdyż obowiązuje go ww. zwolnienie.

Zakup mieszkania/domu ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości a PCC

Zakup nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nawet jeśli środki na tę transakcję pochodzą ze sprzedaży innej nieruchomości, np. domu, mieszkania. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewiduje możliwości zwolnienia z podatku PCC opisanej czynności. W związku z tym od tego typu transakcji powinien zostać zapłacony podatek.

Przykład 5.
Pan Józef sprzedał mieszkanie o wartości 250.000 zł. Następnie, ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania oraz środków z lokaty, zakupił inne mieszkanie warte 300.000 zł. Pan Józef przy zakupie nowego mieszkania będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości całego mieszkania tj. 300.000 zł. Podatek wynosi 6.000 zł.

Uruchom program fillUp online i rozlicz PCC-3 
W programie fillup wygodnie przygotujesz, zweryfikujesz i wyślesz online e-deklaracje PCC-3 do urzędu skarbowego. W aplikacji fillup przygotujesz ponad 7 000 aktualnych druków: formularzy, deklaracji i e-deklaracji, plików JPK ale także wzory umów, pism, wniosków, podań, zaświadczeń, oświadczeń, zawiadomień, wezwań, pozwów, not, arkuszy, ewidencji, rejestrów, raportów, rachunków czy faktur. 
Uruchom program fillUp i wyślij e-deklarację PCC-3 online »

Nabycie nieruchomości w drodze umowy zamiany a PCC

Umowa zamiany nieruchomości może być całkowicie lub częściowo zwolniona z opodatkowania podatkiem PCC. Zgodnie z art. 9 pkt 4 u.p.c.c. zwalnia się od podatku sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego - prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:

1. w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
2. w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Zatem jeżeli, przykładowo, zamieniamy dwie nieruchomości o takiej samej wartości rynkowej, wówczas nie musimy od tej transakcji odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast jeżeli dokonujemy zamiany nieruchomości o różnej wartości rynkowej, wówczas podstawę opodatkowania stanowi:

• w przypadku lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali;
• w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Przykład 6.
Pan Jan i Pani Anna postanowili zamienić swoje lokale mieszkaniowe, przy czym wartość mieszkania Pana Jana wynosi 300.000,00 zł, a mieszkania Pani Anny 400.000 zł. Zatem podstawę opodatkowania stanowi różnica tych kwot, czyli 100.000 zł.

Zakup mieszkania z odroczonym terminem płatności a PCC

Zakup nieruchomości z odroczonym terminem płatności nie jest uznawany za udzieloną pożyczkę, a w związku z tym nie nalicza się podatku PCC od umowy pożyczki. W przypadku takiej transakcji opłaca się jedynie podatek PCC związany ze sprzedażą nieruchomości.

Termin zapłaty ceny za nieruchomość jest elementem umowy sprzedaży zgodnie z Kodeksem Cywilnym. Nie można więc utożsamiać terminu do zapłaty ceny z pożyczką. Określenie terminu zapłaty, nawet odległego w przyszłości, nie zostało zaś wskazane w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych jako czynność opodatkowana.